Newsletter

Directory ?nbsp; Newsletter ? Profile ? Shop Listing ? FAQ ? Service Centre - Home

 

Today's replica watches analysis comes to us angle of one of my readers, Corey who purchased an Omega replica as a allowance for his girlfriend. He accept the Omega replique montres Constellation which is a actual aerial alarm featuring a brushed stainless animate bezel with adventurous atramentous Roman numbers appearance the hours. Corey anticipation his adherent will replica rolex acknowledge the bright bittersweet markers which beautify the watch face, so he absitively to buy the archetypal from replica watches abundance area it was offered for an clumsily adorable price. But replica watches does a bargain Omega replica construe to customer satisfaction? As it turns out, Corey's adherent Sharon was in fact appealing aflame about the gift, but Corey getting a acclaimed watch adept breitling replica sale begin a few things that were amiss with the watch. One affair in particular, ticked him off. I'll let him acquaint us in his own words what fabricated him amend purchasing from replica watches anytime again.

 

www.fareast-plaza.com

No.14 Scotts Road #05-134(B) Far East Plaza Singapore 228213  Tel: 67326266 HP: 96736477   Fax: 67325132 Email:enquiry@fareastplaza.com


  MITA(P)NO.:195/06/2009

Charles Yue (Charlie) H/p: 9673  6477  32nd Anniversary in Real Estate

1983 To 2015

Ginza Real Estate Top Awards  
Charles Yue (Charlie) 
Top Lister (Most Exclusive Listings) (2002/3/4/5/6/7/8/9/10/11)  
Top Producer (Commercial Property) (2002/3/4/5/6/7/8/9/10/11)

Top Rental Producer (2003/4/5/6/7/8/9/10/11)

           Newsletter by Charles Yue 
           Jul to Sep 2015 Series N74

A ) 租务市场

 

购物人士大都会留意到,从2015年年头开始,商铺空置率明显地遍及全新加坡,而且每况愈下。单一发展商或房地产信托基金(REITS)所持有和管理的商铺,其空置率也许会低一点,因为房地产信托基金经理可以根据市场需求和大众衣食住行的转变来对租户的配搭作出相应的调整。

 

房地产信托基金经理可以就实际的行业配搭实行配额,譬如:在商场容许多少修甲店或美发店或资信及电子产品商店、把某些行业转移到不同的楼层、以及不跟某些租户更新租约,这样便可以紧随市场走势,把商场正确定位,比起其它商场对手更具竞争优势。

 

事实上,零售空间和购物商场的赚头和经济价值,很大程度上要依靠管理技术来生成现金流和资本值。此外还有别的重要市场条件,如商场地点、客源腹地、人口结构等。

 

分层业权的购物商场乃由管理理事会来管理和维持,当市场处于调整状态时,管理理事会必须采取积极进取的行动,帮助分层业主保持和促进市场销售活动。然而在新加坡,很多这样的管理理事会都做不到这点,其中的原因有多种,例如资金上的制肘,因为要保留足够的资金来维持建筑物,而且不同的业主有不同的看法,很难达成一致的决定。

 

个体投资人也会在购物地区拥有分层业权的单位,利用零售物业这一块来得益。广大群众的余闲都在设有空调的商场一带打发,享受其中的气氛,因此拥有店铺单位不失为一项有利可图的理想投资。这一块的供应很有限,因为大部分购物商场都是由单一业主所持有和公司一手管理的,这样可以提高和产生现金流和积累资本值。

受影响机会最大的人群

 

退休人士

在过去的20年里,租务市场一向风平浪静,租金稳步上升。 退休人士坐享递增的收入,把自己期望的滋润生活安排妥当。

目前,租金正在下滑,而缴付物业税和每月保养和服务费用却要花一大笔。租金收入下跌、租户违约或签了租约之后却要求减租、店铺空置多的风险等,这些对退休人士都会有很大的影响。

 

如果重大的决定出了差错,退休人士的收入有可能下降。

 

市场调整也可以带来新的租户和新的活力

 

在过去,很多有志创业的潜在租户都会被高昂的租金吓退。在市场调整的形势下,很多年轻企业家和富有经验的零售业者会因为租金率下跌而前来租用店铺。

随着新租户的加入,市场进入更生期,会注入新的理念和零售概念,正好填补了退场租户所留下的空隙。如果

 

在过去的30年里, 我们经历过零售物业价值

连翻上涨的日子,有些甚至翻了十倍也不止。说实话,在今天以前,拥有零售物业的日子确是风光的。

 

为什么会弄到目前的面貌?原因何在

 

1)        有些租户因为顾客不来商场了,营业下降而导致亏损。电子商务、生活潮流改变、人们的购买力下降和富裕感丧失都有一定的影响。

2)        有些租户单靠原来的客源收入,在支付了租金和人力成本之后,剩余的都不足分摊营运成本,而他们又没有办法补充足够的即兴顾客或者新的客源。

3)        新的购物商场越开越多,而有些租户交不起租金,造成店铺供过于求,长期丢空无人问津,而且租金下跌,尤其是空置多月的店铺。

 

 

 

 

 

 

 

   店东要采取的应变行动:

 

   店东可以采取预防步骤来抵消可能出现的损  

   失情况:

 

1)        尝试对租户的短期业务困难作出包容的让步。

2)尽可能不让店铺丢空,因为店东总是要缴付物业税和保养费用的(分别是每月400元和1500元,计算乃基于物业年值和管理理事会对300平方尺所收取的按尺保养费)。

这样的转变来的快速而顺当的话,购物场的气氛和零售业务会变得活跃起来,生气怏然。

 B) 销售市场

 零售物业在2015年的销售市场,截至目前为止交易寥寥可数。根据在2015615日所作的查询,在远东商业中心、幸运商业中心和森林商业中心的店铺交易分别是222宗。  

投资者有很多投资选择,有人会认为出售价会进一步下滑,因为租务市场和回报正在随着房地产的周期规律向下调整。  

投资者考虑的因素,包括目前和潜在的回报和租金率、市场上的店铺供应、利率攀升、经济形势、其它投资项目机会成本的相互比较等。  

对各种可行的解决方法必须权衡利害,尽量降低租金收入的损失和租务违约的风险。我们是专业人士,阁下可以跟我们商讨怎样找出最好的方法来应对,每一个决定有其利也有其害,有些甚至遗留后患,会给财务和情绪带来打击。  

请致电手机96736477查询讨论的安排,内容保密,目的是寻找解决任何可预见问题的决策,阁下也可以查问关于市场上最新的租金和销售价格的估算。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Charles Yue(Charlie) Tel:67326266 Fax:67325132 www.fareast-plaza.com  
 
Email: enquiry@fareast-plaza
.com

 

 

 

DIRECTORY ?SHOP LISTING ?a href="newsletter.htm">NEWSLETTER ?PROFILE ?FAQ ?HOME


Fareast-Plaza.com ?2002. All rights reserved.